Справка из домовой книги как защита покупателя недвижимости

17.11.2017

На рынке недвижимости достаточно часто встречается ситуация, когда покупатель обнаруживает, что в приобретенной квартире прописан посторонний человек. Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение. Выписать такого человека принудительно в большинстве случаев можно в судебном порядке, однако то, насколько это легко будет сделать, зависит от категории зарегистрированного лица.

Справка выписка из домовой книги позволит купить квартиру без сюрприза

Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

• проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
• постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
• члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
• несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Если вы заказали справку из домовой книги и обнаружили, что в квартире остался прописан совершеннолетний человек, который никаких прав на нее не имеет, то необходимо всего лишь подать исковое заявление о принудительном снятии с регистрации. Суды в таком случае встают на сторону добросовестного приобретателя, поэтому никаких проблем возникнуть не должно. Однако если в квартире прописан несовершеннолетний либо лицо, которое в силу завещательного отказа имеет право пользования квартирой, либо лицо, которое отказалось от приватизации в пользу других лиц, то можно столкнуться с трудностями.

Если справка из домовой книги показала, что в квартире прописан ребенок, то необходимо убедиться, что у него не было прав на долю в квартире. В таком случае для совершения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства, иначе ее впоследствии можно аннулировать. Если доли не было, то выписка несовершеннолетнего должна будет осуществляться с перерегистрацией по месту жительства его родителей. При этом, ребенку должны быть предоставлены условия, не хуже имеющихся в этом помещении. Ребенка, который остался без опеки и попечительства, можно будет выписать только при согласии уполномоченных органов, однако они такое согласие не дадут, если выписывать его некуда.

Сложности также могут возникнуть, если в квартире зарегистрировано лицо, которое получило право пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа. В данном случае вам придется либо получить согласие жильца на выписку (обычно это решается путем предоставления денежной компенсации), либо обратиться в суд со ссылкой на п. 2 ст. 35 Жилищного кодекса РФ. Снять с учета гражданина, согласно этому положению, можно, если он систематически нарушает права и законные интересы проживающих с ним лиц. В данном случае вам придется доказать, что ваши права нарушены.

Даже если вы получили архивную справку из домовой книги и убедились, что лишних прописанных нет, тем не менее в договоре купли-продажи должен быть пункт, в котором прописано количество зарегистрированных в квартире лиц – если его содержание оказалось не соответствующим действительности, то это является прямым нарушением договора. Вы можете обратиться к продавцу с требованием расторгнуть договор купли-продажи и вернуть уплаченные деньги, однако на практике это не самый привлекательный вариант – вернуть деньги согласятся далеко не все, а взыскать их в судебном порядке не так просто. Даже при наличии судебного решения и исполнительного листа получить свои деньги будет очень сложно, если их у собственника уже не окажется.

Вы не сможете выписать из квартиры граждан, которые были зарегистрированы в помещении на момент приватизации, но не участвовали в ней. За ними сохраняется право пользования жилым помещением. Поэтому будьте особенно внимательны, если вы приобретаете квартиру, которая была приватизирована. Также нельзя снять принудительно с регистрационного учета человека, который является получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения выписки справки из домовой книги, справок о составе семьи, поквартирных карточек. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации. По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. 

По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике. Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

Чтобы подобные ситуации не возникли, следует заранее проверять наличие прописанных в квартире лиц. Лучше всего получить справку выписку из домовой книги, в которой будет видно и тех, кто прописан в квартире на данный момент, и тех, кто был прописан в ней ранее, так называемая архивная справка из домовой книги. В домовой книге собрана вся история интересующей недвижимости.

Справка из домовой книги будет выдана владельцу жилья, его представителю и другим гражданам, которые вправе проживать в помещении и в этом месте зарегистрированы. В ней указываются все стоящие на учете по этому адресу лица, данные их паспортов и прочие необходимые сведения.

Архивную справку из домовой книги нужно заказать:

• для доказательства проживания в квартире или частном доме;
  
• при всевозможных действиях с жилой площадью (приобретение, продажа, наследование);
  
• для формирования пакета документов на получение льгот и разнообразных пособий;
  
• с целью прописки или выписки;
• для получения возможности восстановить утерянный паспорт;

Для получения справки из домовой книги можно обратиться в следующие службы

• ЖЭК или Управление федеральной миграционной службы (паспортный стол). Если многоквартирный дом управляется самими гражданами, справку подготовят в паспортном столе;
• Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Если вы живете в доме, которым руководит ТСЖ, сразу обращайтесь к председателю или лицу, занимающемуся такого рода вопросами;
• Управляющая компания (УК). Если домом руководит управляющая компания, будет нужен специалист, уполномоченный главой организации, который обязан оформлять и выдавать выписки из домовой книги УК;
• Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ, мои документы).